Achat d’une nouvelle construction en Belgique : ce que tout acquéreur doit savoir

Acquérir un bien neuf — qu’il s’agisse d’un logement livré sur plans ou en cours de construction — représente une démarche enthousiasmante, mais aussi plus complexe qu’un achat classique. En tant que notaires spécialisés, Indeed Notaires vous accompagne pour y voir clair.

 

8 points à retenir lors de l’achat de votre nouvelle construction

1. Devenir propriétaire dès la signature du compromis

Contrairement à ce que l’on pense souvent, vous devenez propriétaire du terrain dès la signature du compromis de vente, même si la construction n’a pas encore commencé. Le logement en lui-même devient juridiquement vôtre au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le notaire veille à inclure des clauses précises dans le compromis pour encadrer cette évolution et garantir vos droits en cas de retard ou de modification du chantier.

 

2. Estimer les frais avec précision

Les frais liés à une construction neuve incluent bien plus que le prix affiché. En Belgique, deux régimes fiscaux coexistent :

• TVA à 21 % : s’applique sur le bien neuf vendu par une personne assujettie à la TVA (promoteur), souvent englobant terrain + construction. Un régime de TVA à 6% existe également à certaines conditions.
• Droits d’enregistrement : si un particulier vend un terrain ou un logement, ces droits sont de  12 % à 12,5 %, à Bruxelles avec une possibilité d’abattement pour l’acquisition de leur unique habitation. En Wallonie les taux d’enregistrement sont de 3% , et en Flandres,  3 % pour les primo-acquéreurs.

 

Avant de signer, il faut donc identifier si la transaction relève du régime TVA, des droits d’enregistrement ou d’un mélange des deux (cas courant avec terrain + construction séparés).

 

3. Modalités de paiement sécurisées

Le législateur belge interdit un paiement intégral avant la signature du compromis. Une somme maximum de 5 % du prix peut en principe être demandée en acompte — prudence : en cas de faillite du constructeur, ce montant pourrait ne pas être récupéré .

Le notaire gère ensuite les appels de fonds au fur et à mesure des étapes de construction, garantissant un paiement aligné sur l’avancement réel des travaux.

 

4. Protection via la loi Breyne

La loi Breyne impose à l’entrepreneur de souscrire une caution d’achèvement : au minimum 5 % du prix si l’entrepreneur est agréé, ou 100 % s’il ne l’est pas.

En cas de défaillance du constructeur (faillite, abandon), cette garantie couvre les fonds nécessaires pour achever le chantier. C’est un filet de sécurité indispensable pour l’acheteur.

 

5. Fixation du prix : attention à la clause de révision

Entre la signature du compromis et la livraison, des hausses de prix peuvent survenir. Si une clause de révision des tarifs a été insérée, le prix peut augmenter, mais uniquement en lien avec l’inflation ou les coûts salariaux dans la construction 

Sans clause spécifique, le prix convenu reste fixe. Vous disposez également d’un droit de retrait sans frais si le prix définitif avéré dépasse le montant réservé — l’acompte vous est alors remboursé.

 

6. Performances essentielles à vérifier

Certaines garanties techniques sont incontournables :

• Dossier PEB, attestations électroniques, conformité au gaz, à l’électricité, etc. 
• Garantie décennale : souvent fournie sur le gros œuvre.
• Qualité et habitudes de l’entrepreneur : bonnes références passées sont un indicateur fiable.

Outre les aspects techniques, il est essentiel de bien comprendre :

• Le règlement de copropriété (généralement en VEFA).
• Les charges prévisionnelles et frais communs.
• Le profil urbanistique, environnemental et la dynamique du quartier (commerces, transports, services).

 

7. Revente future : plus-value et fiscalité

Si vous revendez moins de 5 ans après la livraison, une taxe sur la plus-value de 16,5 % peut s’appliquer, sauf si le bien est utilisé comme logement familial principal 

C’est pourquoi planifier la finalité de l’achat (résidence personnelle ou investissement locatif) dès le départ a un impact fiscal déterminant.

 

8. Le rôle essentiel du notaire dès le début

Se faire accompagner dès les premières étapes par votre notaire présente des avantages majeurs :

• Vérification du régime fiscal applicable (TVA et/ou droits d’enregistrement).
• Inspection rigoureuse des documents techniques (PEB, garantie d’achèvement…).
• Analyse et validation des clauses du compromis (paiement, révision du prix…).
• Organisation des appels de fonds et sécurisation des transactions.
• Conseil sur le régime de revente, plus-value et fiscalité.

En confiant votre projet à Indeed Notaires, vous bénéficiez d’une vision globale, d’une expertise juridique solide et d’un partenariat personnalisé.

 

On récapitule toutes les informations ?

• Identifiez vos besoins : superficie, localisation, budget, usage.
• Validez le financement : capacité d’emprunt + frais annexes (TVA, notaire…).
• Choisissez votre notaire dès l’offre ou le compromis : frais identiques quel que soit le notaire choisi, mais accompagnement dès l’origine .
• Négociez et signez le compromis encadré par votre notaire.
• Modulez les paiements avec des appels de fonds en fonction de l’avancement.
• Préparez la livraison : réception, attestations, garantie décennale, constitution du dossier technique.

 

Achetez une nouvelle construction en Belgique avec In-Deed

L’achat d’une nouvelle construction offre un cadre idéal pour personnaliser votre futur logement et profiter des dernières normes énergétiques. Toutefois, il s’agit d’un parcours impliquant des régimes fiscaux exigeants, des garanties techniques essentielles et des précautions juridiques. Une assistance notariale dès le début est donc vivement recommandée pour sécuriser votre projet à chaque étape.

Chez Indeed Notaires (études de Bruxelles Schuman et Woluwe), nous sommes là pour transformer cette aventure immobilière en un parcours clair, sécurisé et serein. Contactez-nous pour un rendez-vous personnalisé et démarrons ensemble la construction de votre avenir sur de solides fondations.