Achat immobilier en Belgique : faut-il payer les droits d’enregistrement ou la TVA ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Belgique, une question essentielle se pose rapidement : serez-vous soumis aux droits d’enregistrement ou à la TVA ? Ces deux régimes fiscaux ne s’appliquent pas aux mêmes situations et peuvent avoir un impact considérable sur le budget global de votre acquisition. Dans cet article, Indeed Notaires vous éclaire sur les règles en vigueur, les exceptions et les bonnes pratiques pour anticiper cette étape cruciale de votre projet immobilier.

 

Deux régimes distincts selon la nature du bien

En Belgique, le régime fiscal applicable lors d’un achat immobilier dépend essentiellement de la nature du bien acquis.

1. L’achat d’un bien existant : les droits d’enregistrement

Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier ancien, déjà construit et ayant déjà été habité ou utilisé, l’acheteur est généralement soumis aux droits d’enregistrement. Ceux-ci représentent un pourcentage du prix de vente et varient selon la Région :

• En Région de Bruxelles-Capitale : 12,5 % avec possibilité d’abbattement.
• En Région wallonne : 12,5 % (avec un taux réduit à 3 % pour les primo-acquéreurs)
• En Région flamande : 12 % (avec un taux réduit à 2 % pour l’habitation propre et unique, sous conditions)

Ces droits sont dus au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Dans certains cas, l’acheteur peut bénéficier d’abattements ou de taux réduits, notamment s’il s’agit de l’achat de son habitation propre et unique.

2. L’achat d’un bien neuf : la TVA

Lorsqu’un bien est considéré comme neuf au sens fiscal, c’est-à-dire qu’il est vendu dans les deux ans suivant sa première réception, par un vendeur assujetti à la TVA (souvent un promoteur immobilier), le régime de la TVA à 21 % s’applique. Un taux de 6% existe également sous conditions (voir ci-après).

Dans ce cas, l’acheteur paie la TVA en plus du prix du bien, sans passer par les droits d’enregistrement classiques. Cependant, la TVA ne s’applique qu’à la construction : le terrain est généralement soumis aux droits d’enregistrement, sauf si le terrain est vendu avec la construction par un même vendeur assujetti, auquel cas la TVA s’applique à l’ensemble.

 

Construction neuve : TVA ou droits d’enregistrement, ou les deux ?

Une situation fréquente est celle où vous achetez un terrain, puis faites construire un logement. Voici ce qu’il faut savoir :

Si vous achetez un terrain nu auprès d’un particulier, vous paierez des droits d’enregistrement sur le prix du terrain. Si vous faites construire par une entreprise de construction, la TVA à 21 % s’appliquera uniquement à la partie « construction ».

Ainsi, dans une opération combinée, vous pourriez être amené à payer à la fois des droits d’enregistrement (sur le terrain) et de la TVA (sur la construction). Ce double régime est courant en Belgique.

 

Cas particulier : la démolition-reconstruction et le taux réduit de 6 % de TVA

Depuis quelques années, les pouvoirs publics ont introduit un régime incitatif pour favoriser la démolition de bâtiments vétustes et la reconstruction de logements modernes, mieux isolés et plus performants sur le plan énergétique.

Il est possible de bénéficier, sous certaines conditions, d’un taux de TVA réduit à 6 % pour des projets de démolition-reconstruction dans toute la Belgique. Ce taux s’applique à la fois pour les particuliers et les promoteurs, mais uniquement si le nouveau logement est destiné à être l’habitation propre et unique de l’acheteur pendant au moins 5 ans.

Attention : cette mesure implique une déclaration préalable à l’administration TVA et le respect strict des conditions de surface, d’usage et de destination du bien.

 

Choisir en connaissance de cause

Dans certains cas, le choix entre TVA et droits d’enregistrement n’est pas laissé à l’acheteur, car il dépend du type de vendeur et de la nature du bien. Par exemple, un promoteur ne pourra vendre un bien neuf que sous le régime TVA, tandis qu’un particulier vendant un bien existant ne pourra proposer qu’un régime basé sur les droits d’enregistrement.

Cependant, dans des projets mixtes ou dans le cadre d’une vente sur plan (VEFA), il peut être utile d’être accompagné par un notaire dès les premières étapes de la négociation. Le notaire pourra analyser la nature juridique de l’opération et vous conseiller sur les implications fiscales.

 

Exemple concret : achat d’un appartement neuf à Bruxelles

Imaginons que vous achetiez un appartement neuf dans un projet immobilier situé à Bruxelles, directement auprès d’un promoteur. Le bien est vendu pour 300 000 €, terrain inclus.

• Le promoteur est assujetti à la TVA.
• Le bien n’a jamais été occupé.
• Le terrain est vendu dans le même acte que l’appartement.

Dans ce cas, la totalité de la transaction (terrain + construction) est soumise à 21 % de TVA. Vous paierez donc 63 000 € de TVA, soit un total de 363 000 €.

À l’inverse, si vous achetiez un appartement dans un immeuble construit en 2005, vous seriez soumis aux droits d’enregistrement de 12,5 %, soit 37 500 € sur un prix de 300 000 €, totalisant 337 500 €.

 

Un impact non négligeable sur le budget global

Comme le montrent les exemples ci-dessus, le régime fiscal applicable à votre achat immobilier peut faire varier le coût global de l’opération de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il est donc crucial de bien comprendre en amont si vous serez redevable de la TVA, des droits d’enregistrement, ou des deux.

Ce choix aura également des conséquences sur vos droits à emprunter, votre plan de financement et même sur certains avantages régionaux comme l’abattement sur les droits d’enregistrement (notamment à Bruxelles) ou des incitants fiscaux spécifiques en Wallonie ou Flandre.

 

L’importance de l’accompagnement notarial

Faire appel à un notaire spécialisé en droit immobilier, comme ceux de l’équipe Indeed, vous garantit une lecture claire et sécurisée de votre projet. Votre notaire vous aidera à :

• Identifier le régime fiscal applicable à votre achat
• Vérifier les documents contractuels et les clauses liées à la TVA ou aux droits d’enregistrement
• Anticiper les démarches administratives liées aux régimes réduits ou aux exonérations
• Éviter les erreurs fiscales pouvant entraîner des redressements ou pénalités

 

Droit immobilier : l’importance du notaire pour la signature du compromis de vente

Droit d’enregistrement ou TVA ?

En matière d’achat immobilier, le choix entre TVA et droits d’enregistrement n’est pas qu’une question technique : c’est un élément fondamental de votre stratégie d’acquisition. Pour éviter les mauvaises surprises et optimiser votre investissement, mieux vaut être bien conseillé dès le départ.

Chez Indeed Notaires, notre mission est de vous accompagner à chaque étape de votre projet, avec clarté, rigueur et transparence. N’hésitez pas à nous contacter pour un rendez-vous personnalisé, dans nos études à Bruxelles (Schuman ou Woluwe), afin de sécuriser votre achat dans les meilleures conditions.